+7 (499) 288 16 73  Москва

+7 (812) 385 57 31  Санкт-Петербург

8 (800) 550 47 39  Остальные регионы

Бесплатная юридическая консультация!

Получите бесплатную консультацию
юриста по телефонам прямо сейчас:
Москва и МО
Санкт-Петербург и ЛО
Остальные регионы

Правовой режим недвижимого имущества

Правовой режим — это порядок регулирования, который выражен в комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создающих особую направленность регулирования.

Правовой режим недвижимости рассматривается, как родовое понятие, т.к. многим объектам недвижимости (по видовому признаку) свойственен свой правовой режим (например, правовой режим жилых помещений, земельных участков, предприятий как имущественных комплексов и т.д.). А понятие «недвижимость» охватывает собой все объекты недвижимого имущества, предусмотренного действующим законодательством1).

Частные вопросы недвижимости (например, виды и их признаки, особенности правоотношений и т.д.) регулируются нормативными правовыми актами, устанавливающими соответствующие правовые режимы для конкретных видов недвижимости (например, жилые помещения как объекты недвижимости регулируются Жилищным кодексом РФ, земельные участки – Земельным кодексом РФ).

Но в любом случае, общие вопросы недвижимости регулируется Гражданским Кодексом РФ.

Гражданский Кодекс Российской Федерации закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений:

1) он закрепляет права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения);

2) особенности возникновения, перехода и прекращения прав. Все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные нормативные акты.

3) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения (ст.316 ГК РФ);

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 288 16 73 (Москва)
8 (800) 550 47 39 (Остальные регионы)
Это быстро и бесплатно!

4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п.3 ст.225 ГК раскрыты эти особые правила.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

5) Установлены более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество. «В статье 234 ГК сказано, что «лицо – гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество».

Добросовестное владение предполагает, что лицо не знало и не должно было знать о его незаконности, поэтому установление добросовестности зависит от оснований приобретения имущества.

Если право собственности на недвижимость, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретавшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации, то для ее осуществления необходимо через суд установить юридические факты добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным (п.3 ст.6 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

С возникновением права собственности на основании приобретательной давности прежний собственник вещи утрачивает право на нее.

6) содержаться специальные правила к форме (в том числе, к форме договора) и содержанию сделок с недвижимостью.

Например договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами и несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. ( ст. 549 ГК РФ).

Особенность выражается и в том что правовой режим недвижимости включает в себя как частноправовые (дозволительная направленность, при осуществлении субъективных прав), так и публично-правовые (оборотоспособность, особый правовой режим некоторых видов недвижимого имущества и т.д.) начала.

В итоге правовой режим недвижимости можно определить как определенный набор способов правового регулирования и иных правовых средств, определяющих конкретный объем субъективных прав участников по отношению к конкретным видам недвижимого имущества, и устанавливающий особенности и особую правовую направленность в правовом регулировании данных объектов правоотношений.

Конспекты юриста

Список принятых сокращений.

1. Понятие и виды недвижимого имущества.

  • 1.1. Понятие недвижимого имущества.
  • 1.2. Объекты, указанные в российском законодательстве как недвижимые.
  • 1.3. Объекты, приравненные к недвижимым.

2. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом.

  • 2.1. Договор купли-продажи недвижимого имущества.
  • 2.2. Особенности договора аренды, предметом которого является недвижимое имущество.

3. Сравнительно-правовой анализ российского права с правовыми системами ряда зарубежных стран.

  • 3.1. Сравнение с романо-германской традицией.
  • 3.2. Сравнение с национальными правовыми системами стран «общего» права.

Актуальность темы выбранного исследования обусловлена тем, что недвижимая вещь (имущество) постоянно вызывает интерес среди участников хозяйственного оборота. Она обладает высокой степенью инвестиционной привлекательности в силу роста экономики и развития рыночных отношений. Более того, необходимо учитывать тот факт, что переход от модели планирования и распределения, отрицавшей существование частной собственности, к новой модели свободных отношений, требует разработки иных, либо эволюции уже существовавших гражданско-правовых институтов. Так, отмена в советский период развития гражданского права существовавшей до революции классификации вещей на движимые и недвижимые, в данный момент рассматривается неприемлемой, хотя бы потому, что она противоречит традиции романо-германской правовой семьи, составной частью которой является российская правовая система.

Вопрос о понятии правового режима сложен лишь потому, что приходится основывать свои суждения на том, что мы понимаем под «правом», как абстрактной категорией. По нашему мнению, «право» следует понимать не как систему норм, установленных государством, а как более широкое явление, где норма является одной из его форм, «оболочек». Главным источником права следует признать правоотношение, как некий «базис» для формирования остальных источников, к которым можно отнести и норму, а следовательно и закон в материальном смысле. Так, «право» сформированное правоотношением объективируется в норме законодателем, но вместе с тем, и норма может стать основанием для возникновения нового правоотношения. Поэтому под правовым режимом следует понимать не только набор нормативных средств, включающих сочетание дозволений и запретов, исходящих из правовых норм, но и других средств, заключающих правоотношение в определенную форму, пригодную для дальнейшего регулирования схожих отношений. Таковым являются судебная практика, включающая правовые позиции судей и их решения по конкретному делу, выводы и подходы, сформулированные доктриной, набор традиций и принципов, исторически сложившихся в рамках правовой системы. К тому же, необходимо учитывать, что правовой режим недвижимых вещей (имущества) носит гражданско-правовой характер и тем самым обладает рядом особенностей. В частности, в данный вид правового режима включается порядок возникновения, перехода и прекращения прав и обязанностей субъекта гражданских правоотношений, порядок государственной регистрации. Однако нам представляется возможным включение данных особенностей в рамки регулирования нормативно-правовыми средствами.

Объектом исследования является российская правовая система и национальные правовые системы зарубежных стран как явления правовой действительности, представленные своими основными закономерностями, взятыми в процессе их становления, функционирования и развития.

Предметом исследования является правовой режим недвижимых вещей (имущества) как правовое явление, обладающее рядом характерных особенностей в рамках внутригосударственного права России и ряда зарубежных стран.

Целью исследования является комплексный анализ правового режима вещей в рамках классификации деления их на движимые и недвижимые на основе изучения как российского права, так и права иностранных государств.

Достижение данной цели предполагается через осуществление ряда исследовательских задач:

  • 1. Определить понятие недвижимой вещи (имущества);
  • 2. Выявить ряд характерных особенностей данной категории объектов гражданских правоотношений;
  • 3. Проследить эволюцию указанной категории вещей в историко-правовом контексте развития отрасли гражданского права;
  • 4. Рассмотреть особенности заключения сделок с недвижимостью на примере различных двух видов договоров, договора аренды и купли-продажи; выявить требования к их форме и содержанию;
  • 5. Провести сравнительно-правовой анализ регулирования отношений, связанных с недвижимостью в рамках российского права, со странами, относящимися к романо-германской правовой семье и семье «общего права»;
  • 6. Проанализировать судебно-арбитражную практику по предмету настоящей работы.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные и специальные юридические методы. К числу используемых в исследовании общенаучных методов следует отнести системно-структурный, формально-логический методы. Исследование проводилось с использованием также специальных юридических методов: формально-юридического, историко-правового, сравнительно-правового и нормативно-правового, позволяющего изучить систему законодательства.

Теоретическую базу проведенного исследования составляют основные положения и выводы мировой доктрины права, сформулированные в работах как отечественных авторов: Алексеев В.А. Алексеев С.С. Бабкин С.А. Богдановская И.Ю. Валявина Е.Ю. Витрянский В.В. Волынцева А.В. Гришаев С.П. Димитриев М.А. Козырь О.М. Красавчиков О.А. Лалетина А. С. Маковская А.А. Мейер Д.И. Наумова Л. Синайский В.И. Суханов Е.А. Тужилова-Орданская Е.М.; Четвернин В.А. Чубаров В.В. Шалагинов К.К.; так и зарубежных: Аккерманс Б. Давид Р. Джеймс Филипп С. Жоффре-Спинози К. Кётц Х. Мэгарри Р.Е. Санфилиппо Ч. Цвайгерт К. Также были использованы научные исследования одного из исследовательских европейских центров (The European University Institute).

В качестве нормативных источников, использованных в данной работе, выступили исторические документы, активно использовались нормативно-правовые акты, а именно федеральные законы и кодексы, регулирующие особенности нахождения недвижимых вещей (имущества) в системе объектов гражданских правоотношений.

Научная новизна исследования заключается в том, что в последнее время в отечественной науке не предпринимаются попытки комплексного решения проблем правового режима недвижимости. В частности имеются кардинальные расхождения в позициях рассмотрения ряда понятий и явлений, что означает существование необходимости совершенствования теоретико-правовой базы и выработки единообразной позиции, что в дальнейшем позволит эффективнее разрешать споры между участниками хозяйственного оборота. Более того, за последние несколько лет не было проведено крупных исследований, что затрудняет процесс изучения рассматриваемого вопроса ввиду постоянно изменяющегося гражданского законодательства. Данная работа призвана восполнить этот пробел и дать характеристику лишь нескольким, наиболее важным и значимым аспектам правового режима недвижимых вещей (имущества).

Научная и практическая значимость работы состоит в том, что ее основные положения и выводы могут быть использованы как на начальном этапе изучения объектов гражданских правоотношений в рамках российской правовой системы, так и на других этапах в качестве базовых и общетеоретических выводов. В работе представлена характеристика основных понятий и институтов, показаны наиболее общие и важные тенденции в развитии данной категории вещей. Более того, произведенный анализ судебной и арбитражной практики поможет сформировать представление о вопросах правоприменения и, возможно, в случае необходимости позволит предугадать позицию суда при разрешении конкретного спора.

Читайте также:  Учет расчетов по налогу на имущество

По структуре, работа состоит из списка принятых сокращений, введения, трех глав, заключения и библиографического списка. В первой главе произведена попытка выработки ряда критериев для определения вещи в качестве недвижимой. Рассмотрены объекты не только прямо указанные законодателем в качестве недвижимых, но и приравненные к таковым. Вторая глава содержит порядок заключения договоров купли-продажи и аренды недвижимости, а также требования к форме и их содержанию. Третья глава представляет собой сравнительно-правовой анализ российского права и национального права зарубежных государств романо-германской семьи и семьи «общего права». Заключение содержит основные тезисы и выводы, сделанные на протяжении всего исследования.

/ Вопрос 11. Недвижимое имущество. Единая недвижимая вещь. Правовой режим помещений

Вопрос 11. Недвижимое имущество. Единая недвижимая вещь. Правовой режим помещений.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет основную особенность его правового режима. Основную, но не единственную. Так, недвижимый характер вещи влияет на порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Главными отличительными признаками объектов недвижимого имущества являются неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без нанесения несоразмерного ущерба их назначению; к физическим (природным) признакам относятся естественные свойства вещей, характерные только для недвижимого имущества, такие как прочность, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью (местом нахождения) недвижимой вещи, и т.д.)

Единая недвижимая вещь.

Кроме того, недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может быть признан единый имущественный комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных объектов, неразрывно связанных физически или технологически (включая линейные объекты: железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы, автомобильные и железные дороги и др.) Статья 133.1 ГК РФ посвящена единому недвижимому комплексу — новому виду объектов недвижимости, введенному в часть первую ГК РФ Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ. Дает определение единого недвижимого комплекса и перечисляет вещи (в единый недвижимый комплекс, в отличие от предприятия, включаются только вещи), которые могут входить в состав этого комплекса. При этом устанавливается правило, согласно которому право собственности на этот объект предполагает не пообъектную регистрацию составляющих его элементов, а единовременную регистрацию всего имущественного комплекса в качестве одной (единой) недвижимой вещи.

Правовой режим помещений(Особо просила Екатерина Владимировна, сделать ссылку на Постановление пленума ВАС № 64 от 23.07.2009 года)

Правовой режим недвижимости включает в себя как частноправовые (дозволительная направленность, при осуществлении субъективных прав), так и публично-правовые (оборотоспособность, особый правовой режим некоторых видов недвижимого имущества и т.д.) начала.

Так, ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений: 1) права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения (обременения)); 2) особенности возникновения, перехода и прекращения этих прав (все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним »)); 3) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения; 4) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ), и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);5) содержаться специальные правила к форме (в том числе, к форме договора) и содержанию сделок с недвижимостью.

Особенности правового режима помещения связаны с его расположением — внутри здания. Так, собственнику помещения, жилого и нежилого, в многоквартирном доме принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество этого дома. Согласно ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на жилое и нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего:

— Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

— По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

— Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения

Что изменилось в ГК за последнее время, относительно рассматриваемого вопроса:

— Узаконены новые критерии неделимости вещи (неизбежность разрушения или повреждения при разделе) и уточнено, что признанию вещи неделимой не препятствует то, что она состоит из нескольких частей (п. 1 ст. 133 Неделимые вещи ).

— Решен (в положительном смысле) классический вопрос римского права о тождестве неделимой вещи с полностью замененными составными частями (п. 2 ст. 133).

— Правило о безусловной неделимости вещи заменено правилом о презумпции неделимости для целей обращения на нее взыскания (п. 3 ст. 133).

— Введен новый объект прав — и новый тип недвижимой вещи — единый недвижимый комплекс (ЕНК) (ст. 133.1), главное назначение которого в том, чтобы путем применения к нему правил о неделимых вещах упростить государственную регистрацию вещных прав на ЕНК и их составляющие.

— Снято упоминание о том, что сложная вещь должна быть физически единой — тем самым сложная вещь отграничивается от неделимой (ст. 134 Сложные вещи ).

Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

    1. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
    2. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
    3. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости ( ст. 219 ) либо перехода права собственности на нее к покупателю ( ст. 551 ).
    4. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295).
    5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью.
Читайте также:  Форма соглашения об уплате алиментов

При продаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачей покупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если же продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимости сохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а при их отсутствии — право ограниченного пользования (сервитут) (ст. 552, 553 и 652, 653).

Государственная регистрация недвижимости производится в соответствии со ст. 131 ГК и Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Государственной регистрации подлежат вещные права, а также пра­ва аренды и доверительного управления и сделки с объектами недви­жимости. Регистрация осуществляется по месту нахождения имущества в пределах регистрационного округа учреждения юстиции путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт проведения государственной регистрации удостоверяется либо свидетельством о регистрации прав при регистрации возникновения и прекращения прав, либо посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе при регистрации договоров и иных сделок. С 15 июля 2016 года вступили в силу изменения в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с новыми нормами, в стране прекращается выдача свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе повторных. Таким образом, государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость после 15 июля 2016 года удостоверяется только выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

См. также п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

См. также П исьмо Минэкономразвития России от 14.03.2017 N ОГ-Д23-2633 «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

Письмо Минэкономразвития России от 04.12.2015 N Д23и-5877 «Относительно государственного кадастрового учета объектов недвижимости, права на которые признаны в судебном порядке (в порядке статей 222, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации)»

О разъяснении некоторых вопросов, связанных с определением местоположения границ земельного участка при осуществлении постановки его на государственный кадастровый учет см. Письмо Росреестра от 16.02.2016 N 19-00221/16

Правовое значение государственной регистрации недвижимости:

    • только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта. влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;
    • государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке;
    • каждое заинтересованное лицо вправе ознакомиться со сведениями о любом объекте недвижимости, содержащимися в Едином государственном реестре.

Такая регистрация осуществляется учреждениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, на­ходящейся в ведении Министерства экономического развития РФ, в Едином государственном реестре, и удостоверяется выдачей свиде­тельства о государственной регистрации прав на недвижимость. Ре­гистрационная запись является завершающим элементом сложного фактического состава, порождающего возникновение, прекращение, изменение или переход соответствующего права. Сведения, содер­жащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регист­рации может быть обжалован в суд.

Государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое значение, не следует смешивать с кадастровым и иным техническим учетом (инвентаризацией) самих объектов недви­жимости. Такая регистрация или учет в настоящее время также осу­ществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Сама по себе она не имеет правопорождающего значения и не влияет на дей­ствительность совершенных сделок. Однако в отсутствие данных ка­дастрового учета соответствующий земельный участок (или иной объ­ект недвижимости) нельзя считать обособленным, т.е. индивидуально определенным и в силу этого способным быть объектом субъективных имущественных прав. В соответствии с п. 1 ст. 17 и п. 4 ст. 18 Зако­на о регистрации прав на недвижимость кадастровый план земельно­го участка с указанием его кадастрового номера является обязатель­ным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации соответствующих прав. Более того, при изменении дан­ных кадастрового учета в результате объединения или разделения зе­мельных участков одни из них юридически прекращают существование, а другие (вновь образованные) появляются в качестве объектов гражданских прав. Все это также свидетельствует о юридической, а не о «физической» природе понятия «недвижимость».

Имущественные комплексы как объект гражданских прав

Особым объектом гражданских прав являются комплексы взаимо­связанных недвижимых и движимых вещей. используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и неко­торые другие объекты.

Термин «предприятие» используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц — субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права.

Как объект гражданского оборота предприятие представляет собой не единую вещь и не простую совокупность вещей, а используемый по единому хозяйственному назначению имущественный комплекс, вклю­чающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участка­ми, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудованием, инвен­тарем, сырьем, готовой продукцией) обязательственные права и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на коммер­ческое обозначение, товарный знак и т.п.) (ст. 132 ГК) и «клиентеллу» (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями про­дукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночно­го хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие «на хо­ду», «бизнес») обычно стоит дороже, чем простая совокупная «балансо­вая стоимость» его наличного имущества или чистых активов. Наличие «клиентеллы» составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса и обычно предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.

Самостоятельным объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имеющая гражданской правосубъектности (например, не­большой магазин, кафе, гостиница, ателье или иное «предприятие» сфе­ры обслуживания). В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник(юридическое лицо или гражданин. в том числе индивидуальный пред­приниматель) в соответствии с условиями договора передает приобре­тателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недви­жимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязан­ности и даже «клиентеллу» (ср. п. 2 ст. 132 и ст. 559, 656 ГК).

Таким образом, предприятие (или его часть) как единый имуще­ственный комплекс является самостоятельным объектом не любых имущественных, а только обязательственных прав (главным образом различных сделок в соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 130 ГК), связанных с передачей этого имущества от одних лиц к другим. Оно не может стать единым объектом вещного права (собственности), ибо в «ста­тике» (состоянии принадлежности, а не передачи) этот комплекс не­избежно юридически распадается на различные объекты с различным гражданско-правовым режимом: вещи, обязательственные и исклю­чительные права и т.д. Неудачно поэтому законодательное признание «предприятия в целом» недвижимостью (недвижимой вещью) (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК), поскольку оно может создать неправильное представ­ление о возможности установления на этот объект обязательственных прав как на единую вещь также и вещного права (собственности).

Имущественным комплексом является и общее имущество жилого дома, в силу закона находящееся в долевой собственности владельцев жилых квартир и(или) комнат (п. 1 ст. 290 ГК; ст. 36-43 ЖК). Оно обычно появляется после приватизации жилья в многоквартирных до­мах, когда частные собственники отдельных квартир должны совмест­но эксплуатировать лестничные площадки и лестницы, лифты, кры­ши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок), которые, строго говоря, вообще не являются от­дельными вещами — объектами гражданских прав. Право собствен­ности на квартиру (комнату) неразрывно связывается с долей в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Такая юридическая конструкция (в ранее действовавшем законода­тельстве именовавшаяся «кондоминиумом») стала способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквар­тирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квар­тиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе дан­ное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, бу­дучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими час­тями дома (обычно общими в них являются не только стены, но даже пол и потолок, а объектом права собственности жильца в этом случае по сути становится «пространство»). Самостоятельными вещами не являются и общие части дома, которые к тому же лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями (п. 2 ст. 290 ГК, ст. 37, 38,42 ЖК). Более эффективным, как, в частно­сти, показывает и европейский опыт, было бы признание многоквар­тирного жилого дома единой, юридически неделимой вещью и тем са­мым в целом — объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на особом вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этих же долях несут все необ­ходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии.

Особым объектом гражданских прав (единой вещью) может быть признан технологический имущественный комплекс (например, газо­проводы с компрессорными станциями и тому подобным оборудова­нием, установки по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От пред­приятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость — земельный участок, здания, сооруже­ния; движимость — оборудование и т.д.), но объединены единым хо­зяйственным назначением, что делает целесообразным его рассмот­рение опять-таки как единого объекта имущественного оборота, но не вещных прав.

В качестве имущественных комплексов закон рассматривает также паевые инвестиционные фонды (ПИФы), находящиеся в доверительном управлении специально созданных для этого акционерных обществ (управляющих компаний). Названные фонды представляют собой иму­щество (главным образом в виде денежных средств), находящееся в об­щей собственности лиц, учредивших доверительное управление им и по­лучивших право требовать от управляющей компании «погашения паев» (т.е. прекращения договора и соответствующих выплат) по истечении заранее установленного срока действия договора («закрытый ПИФ», в который владельцы «паев» могут вносить как денежные средства, так и иное имущество, благодаря чему только эти ПИФы и можно считать имущественными комплексами в строгом смысле слова).

Читайте также:  Как поставить штамп о разводе в паспорте

Как единый комплекс это имущество выступает только в виде объ­екта договора доверительного управления, заключаемого его совла­дельцами с управляющей компанией.

Таким образом, все предусмотренные действующим законодатель­ством «имущественные комплексы» являются едиными объектами обя­зательственных, но не вещных прав.

Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации

Понятие, отличительные признаки недвижимого имущества

Правовой режим имущества — это наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом См. Киндеева Е. А. Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М. Юрайт-Издат, 2005. С. 22.

Центральным элементом гражданско-правового статуса недвижимого имущества является законодательное определение понятия «недвижимое имущество». Именно от сущности законодательно закреплённой дефиниции недвижимого имущества берут основу все остальные правовые положения, в том числе права и обязанности в отношении недвижимого имущества, порядок их осуществления, порядок и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Законодательное определение недвижимого имущества, которое берётся в основу при определении гражданско-правового статуса недвижимости, закреплено в части первой статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации СЗ РФ. — 1994. — Ст. 3302, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Перечень объектов недвижимости является открытым: законодателю предоставляется возможным формировать список недвижимого имущества, что приводит к правовой неопределённости. В то же время такое положение закона становится более гибким и способным быстро реагировать на постоянно меняющиеся общественные отношения и развивающуюся экономику.

В законодательном понятии существует значительная неопределенность, позволяющая толковать его двояко. Законодательную неточность олицетворяет следующий пример. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением к учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество о признании незаконным его решения об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимости, представляющий собой асфальтобетонную площадку, и об обязании учреждения юстиции произвести такую регистрацию См. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.02.2004 № А66-4844-03. Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью просило отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федрации, поскольку для строительства асфальтобетонной площадки обществом с ограниченной ответственностью получена документация как для капитального строительства, составлен технический паспорт на объект, объект прошёл кадастровый учёт. Арбитражный суд кассационной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения, а кассационную жалобу общества — без удовлетворения. При этом в обоснование принятого постановления арбитражный суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием.

Кроме того, арбитражный суд кассационной инстанции отметил, что спорный объект фактически представляет собой заасфальтированный земельный участок, выделенный обществу для организации на нем рынка металлоизделий, а работы по асфальтированию проводились в целях благоустройства территории под размещение объектов торговли (лотки, киоски). В таком случае суд обоснованно посчитал, что асфальтобетонная площадка не относится к недвижимому имуществу.

В отношении составления технического паспорта и присвоения объекту кадастрового номера суд пришел к выводу, что такие обстоятельства не являются основанием для отнесения имущества к недвижимому.

Неточная формулировка понятия «недвижимое имущество», а также отсутствие чётких критериев определения недвижимого имущества приводит к подобным правовым проблемам, возникающих у субъектов права. Судебная практика содержит немало подобных примеров. Например, суд признал недвижимым имуществом открытую замощённую площадку для торговли (сооружение замощения) и обязал орган государственной регистрации зарегистрировать право собственности на неё См. Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2006 № КГ-А41/8580-06. Длительный спор возник и по поводу регистрации складов как объекта недвижимого имущества. В конечном итоге суд отказал в удовлетворении исковых требований о регистрации права собственности на склады, сославшись на то, что заявленные к регистрации объекты представляют собой складские помещения из сборных лёгких металлоконструкций, что исключает возможность отнесения их к объектам недвижимости См. Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2010 № КГ-А41/14732-09-П.

Известны также случаи, когда одни подразделения регистрационной службы регистрировали право собственности на резервуары для хранения нефтепродуктов, стоящие на фундаменте, как на недвижимое имущество, а другие нет Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации / разраб. темы, советы и рекоменд. С. П. Гришаева. С. 3. Проблемы возникают и с определением правового статуса колодцев, буровых скважин как объекта вещных прав (Анисимов А. П. Кодолова А. В. Цыганов В. Г. относят такие объекты к недвижимым вещам) См.: Анисимов А. П. Кодолова А. В. Колодец как объект недвижимости // Современное право. 2010. № 2. С. 61 — 65; Цыганов В.Г. К вопросу о правах на буровые скважины // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 1.

Неопределённость законодателя в отношении критериев разграничения движимых и недвижимых вещей породила возникновение двух концепций недвижимости: «юридической», согласно которой недвижимость представляет собой юридическую категорию, и «физической», в соответствии с которой недвижимые вещи существуют объективно, в силу своих природных свойств См.: Егоров Н. Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. № 7. С. 6; Некрестьянов Д. С. Понятие недвижимости // Арбитражные споры. 2006. № 1.

Кроме того, одной из проблем законодательной формулировки дефиниции недвижимого имущества является смысловая неопределённость понятий «вещь» и «имущество». В одних нормах законодатель использует их как синонимы, в других же придаёт им разный смысл и значение. Это является недопустимым с точки зрения юридической техники и может вызвать проблемы в правоприменении. Указанная проблема порождает дискуссии и среди учёных-цивилистов. В. В. Кущенко наделяет разным смыслом понятия, недвижимой вещи, недвижимого имущества и недвижимости См.: Кущенко В. В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. 2006. № 10. С. 32. Однако для облегчения правоприменения и упрощения правовых конструкций необходимо буквальное толкование указанных терминов в каждом конкретном случае.

Характеризуя законодательное понятие недвижимости, следует заметить, что российский законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: во-первых, это вещи, недвижимые по своей природе; во-вторых, это вещи, недвижимые в силу закона. Таким образом, в понимании недвижимости по законодательству Российской Федерации соединены два критерия определения недвижимости, применяющиеся в правовых системах разных государств: отнесение вещей к недвижимым в связи с их прочной связью с землёй и отнесение вещей к недвижимым с точки зрения буквы закона (перечислением в законодательных актах).

Среди учёных-цивилистов существуют различные мнения о целесообразности такого смешанного критерия. Например, Виноградов П. считает такую позицию законодателя необоснованной. Однако, по мнению автора исследования, указанная позиция имеет под собой основания и способствует большей гибкости правового понятия недвижимости и более детальному учёту всех тонкостей общественных отношений. Тем не менее, для определённости представляется необходимым законодательно закрепить более четкий и подробный перечень объектов недвижимого имущества, нежели он приведён в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из законодательно закреплённого в Гражданском кодексе Российской Федерации понятия недвижимого имущества и из самой природы недвижимости можно выделить следующие признаки недвижимости. Первым признаком является её особенные свойства: неперемещаемойсть объектов недвижимости. «Особые телесные свойства недвижимого имущества послужили необходимой предпосылкой возникновения у недвижимых вещей особых юридических свойств. Неперемещаемость недвижимых предметов с необходимостью обусловила появление особых гражданских прав, возникающих только в отношении недвижимостей, особого порядка установления прав на недвижимости, а также закрепление специфических юридических связей между разными неперемещаемыми объектами» Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров. — М. Статут, 2008. С. 135.

Исключительно в силу указанного признака недвижимость способна выступать объектом значительного числа гражданских прав, которые не могут устанавливаться на движимые вещи, к ним относится сервитуты, эмфитевзис, суперфиций (или выросшее из него право застройки) См. Писков И. П. К вопросу о понятии недвижимости в российском праве // Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема. — М. Статут, 2011.

Однако в связи с применением российским законодателем смешанного критерия разграничения недвижимости данный признак относится не ко всем недвижимым вещам, но такие исключения должны быть оговорены законом.

Во-вторых, специфика недвижимости заключается в том, что это всегда индивидуально определённая вещь. Даже стандартные здания, сооружения типовой планировки являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку См. Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации / разраб. темы, советы и рекоменд. С. П. Гришаева. С. 18. Это обуславливает в частности особый режим купли-продажи недвижимости, согласно которому в силу особых индивидуальных характеристик недвижимой вещи дополнительным существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена договора (цена недвижимости не может определяться стандартно в соответствии с условиями пункта третьего статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации) См. ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

В-третьих, некоторым объектам недвижимого имущества (например, к зданиям, строениям) присущ такой отличительный признак, как усложнённость их создания, реконструкции.

Как видно из анализа законодательства, законодательно закреплённое понятие недвижимости не лишено недостатков (в частности, невозможность формулировки точного перечня недвижимых вещей). Тем не менее, оно имеет огромное значение для становления всего гражданско-правого режима недвижимого имущества. Присущие недвижимому имуществу особенности говорят о его сложности, особой важности, из чего следует необходимость чёткого законодательного регулирования в данной сфере.

Рекомендуем посмотреть: