8 (800) 302-92-80  Бесплатная консультация с юристом
Получите бесплатную консультацию
юриста по телефону прямо сейчас:

Определение стоимости недвижимого имущества

-(англ. real estate appraisal) — оценка стоимости одного из видов материальных активов (недвижимости). Гражданским кодексом РФ (ст. 130) к недвижимости отнесены: земельные участки; все, что прочно связано с землей, в том числе здания и сооружения, леса, многолетние насаждения; участки недр; обособленные водные объекты; подлежащие регистрации воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты; предприятия как имущественные комплексы, используемые для предпринимательской деятельности.

Определение недвижимого имущества как объекта оценки не совпадает с этим определением недвижимости в ГК РФ. К недвижимости в оценочной деятельности относят только земельный участок, на котором произведены улучшения (построены здания и сооружения) в целях увеличения приносимого недвижимостью дохода. Оценка стоимости недвижимого имущества включает прежде всего совокупность действий оценщика по определению конкретного вида стоимости объекта (обоснованной рыночной, инвестиционной, залоговой и др.). Величину рыночной стоимости рассчитывают на конкретную дату, результаты оценки могут быть использованы только для поставленной цели. Различают индивидуальную и массовую оценку стоимости недвижимости.

Индивидуальная оценка осуществляется в три этапа. На 1 -м этапе проводят осмотр оцениваемого объекта, сбор и анализ финансовой информации; уточняют физические параметры. Кроме внутренней информации оценщик собирает необходимую внешнюю информацию, характеризующую сегмент рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, а также данные о ценовых и физических параметрах объектов, сходных с оцениваемым. На 2-м этапе оценщик выбирает оптимальные методы доходного, затратного и сравнительного (рыночного) подходов и проводит оценку выбранными методами. Выбор методов зависит от вида оцениваемого объекта, целей оценки, состояния конкретно го сегмента рынка недвижимости. Эти параметры в комплексе с результатами анализа финансовых показателей оказывают влияние на взвешивание промежуточных значений стоимости, полученной различными методами, при выведении итоговой величины стоимости оцениваемого объекта на 3-м этапе.

К особенностям недвижимого имущества как объекта оценки стоимости относят: состав оцениваемых активов — земля и здания; необходимость оценки частичных прав; использование рыночных ставок арендной платы при определении потенциального валового дохода; расчет ставки капитализации как суммы нормы дохода и нормы возврата капитала; применение моделей ипотечно-инвестиционного анализа для оценки объектов недвижимости, финансируемых путем выдачи кредита; главенствующее влияние местонахождения на стоимость; сравнение оцениваемого объекта и аналогов по физическим параметрам и др.

Профессиональная экспертная оценка стоимости недвижимых объектов – достаточно распространенная на сегодняшний день услуга, без которой не обходится целый ряд торговых (а иногда и неторговых) операций, связанных с жильем и другими видами недвижимости. Другими словами говоря, без независимой денежной оценки невозможна практически ни одна операция с недвижимым имуществом. Более того, именно профессионализм при проведении подобной финансовой экспертизы и расчет максимально точной реальной стоимости сооружения или земельного участка во многом формирует их рыночную стоимость.

Действительно, купля и продажа квартиры, здания или другой недвижимости практически никогда не происходит «наобум», ведь без знания реальной стоимости жилья или земельных участков в том или ином регионе совершение подобных торговых сделок сегодня не представляется возможным. Помимо этого, необходимость денежной оценки обусловлена также и тем, что цены на жилье и землю сегодня довольно высокие, а сам рынок недвижимости в настоящее время достаточно нестабилен. Исходя из всего сказанного, становится понятным, что независимая экспертная оценка недвижимости при ее купле, продаже или иных видах отчуждения является не прихотью, а самой настоящей необходимостью.

В каких случаях прибегают к денежной оценке недвижимости?

Как уже было сказано, независимая финансовая экспертиза, позволяющая определить реальную стоимость жилого или нежилого объекта, а также земли, используется при всех видах торговых операций, связанных с таким имуществом. В частности, к услугам экспертов-оценщиков прибегают в следующих случаях:

— купля-продажа или любые другие формы отчуждения недвижимого имущества;
— использование жилых и нежилых объектов в качестве обеспечения (залога) при получении банковских и небанковских кредитов;
— переуступка долговых обязательств на имущество;
— передача жилья или земли в аренду, а также в так называемое доверительное управление;
— использование сооружений, земельных участков и других форм недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы;
— ликвидация (снос) объектов недвижимости;
— страхование квартиры или других объектов;
— внедрение инвестиционных проектов с участием жилых, нежилых и земельных объектов;
— исполнение прав наследования, судебное разрешение различного рода имущественных споров

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 302-92-80 - Звонки из всех регионов бесплатно!
Это быстро и бесплатно!

Помимо этого, существует и ряд других случаев, когда возникает необходимость в проведении независимой оценки стоимости недвижимых объектов, находящихся как в государственной, так и в частной собственности.

Какие виды имущества подлежат оценке?

Несмотря на то что само понятие «недвижимость» является достаточно обширным, говоря о денежной оценке, обычно подразумевают три основных типа такого имущества – здания, сооружения, а также земельные участки. Наиболее распространенной практикой в данном случае традиционно является расчет реальной стоимости жилой квартиры или частного жилого дома при их купле-продаже или сдаче в аренду, а также оценка стоимости промышленных зданий и сооружений (к числу последних можно отнести всевозможные объекты промышленного и хозяйственного назначения, которые могут являться частью собственности организации или предприятия, нуждающихся в независимой финансовой экспертизе стоимости недвижимого имущества).

Что касается земельных участков, то здесь экспертной денежной оценке обычно подлежат земли ИЖС (индивидуального жилищного строительства), садовые и огородные участки, земли промышленного и сельскохозяйственного назначения, лесные угодья и т.д.

Основные подходы к денежной оценке и методики оценивания недвижимого имущества

Когда речь идет о денежной оценке любых видов имущества, в расчет могут браться различные виды стоимости. Если же говорить конкретно о недвижимости, то здесь различают стоимость рыночную, инвестиционную, кадастровую, а также ликвидационную. Помимо этого, иногда речь может идти о стоимости страховой, потребительной; стоимости общественно значимых объектов недвижимого имущества или стоимости предприятия применительно к оценке отдельных зданий или сооружений. Наиболее часто нам приходится сталкиваться именно с рыночной стоимостью недвижимых зданий и сооружений, которая, по сути, представляет собой наиболее реальную цену купли-продажи такого объекта на открытом рынке недвижимости на момент проведения оценивания.

В профессиональной оценочной деятельности сегодня используется три основных подхода – доходный, затратный, а также сравнительный. Исходя из выбранного подхода, применяется определенная методика, согласно которой эксперты в дальнейшем и проводят независимое оценивание рыночной или любой другой стоимости квартиры, промышленного здания, участка земли и пр. Хочется обратить внимание на то, что любые нюансы каждой методики оценивания (а их на данный момент существует несколько) в данном случае регулируются установленной нормативно-законодательной базой, и именно по этой причине заниматься выполнением денежной оценки могут исключительно профессиональные специалисты-эксперты, обладающие должными знаниями и опытом, а также имеющие соответствующую лицензию на проведение оценочных работ.

Читайте также:  Заявление на алименты без брака - образец

Как происходит оценка стоимости объектов недвижимости

Чаще всего подобная услуга включает в себя целый комплекс работ, причем, состав его будет зависеть в первую очередь от того, что, как и для каких целей оценивается. При этом экспертом учитывается целый ряд моментов: вид недвижимого объекта (квартира, дом, промышленное сооружение, участок), цель его денежной оценки (продажа, предоставление в залог, переуступка обязательств, общая оценка бизнеса и т.д.), особенности и конъюнктура рынка недвижимости в данном регионе и в данный момент времени. Также особенности подобной независимой экспертной оценки во многом будут зависеть от того, в каком виде собственности находится данное имущество – собственности частной или государственной.

В большинстве случаев данный процесс включает в себя следующие этапы:

— четкое определение целей и задач, которые ставит перед собой такая работа;
— предварительный осмотр оцениваемого недвижимого объекта;
— составление договора о предоставлении услуг по экспертной оценке;
— сбор первичных данных, а также их детальный анализ;
— определение экспертом оптимальных подходов и методик, которые будут использоваться при расчете стоимости жилья, земли или промышленного здания/сооружения;
— оценка права собственности (в случае с денежной экспертизой стоимости земельных участков также имеет место оценка улучшений на участке);
— при использовании различных методик оценивания – сопоставление полученных результатов;
— составление отчета по результатам проведенной работы, а также вынесение независимого экспертного заключения относительно стоимости объекта.

Главным результатом оценки любого недвижимого имущества является предоставляемый документальный отчет, которой содержит всю необходимую информацию о данном объекте недвижимости, его оценочной стоимости, а также о методах, подходах и других средствах, которые были использованы в работе экспертом-оценщиком.

Наименование БКГ «Информаудитсервис», или «ИАС», относится к одному или любому количеству юридических лиц, входящих в БКГ «Информаудитсервис» и являющихся частными компаниями, зарегистрированными в соответствии с законодательством Российской Федерации. ИАС и фирмы, входящие в его состав, являются отдельными и независимыми юридическими лицами. Подробная информация о БКГ «Информаудитсервис» представлена на нашем сайте.

Определение рыночной стоимости недвижимости

Маркетинговые исследования пространственно ориентированных моделей рынка недвижимости 52

Построение выровненных рядов. Изучение зависимостей при помощи линий тренда. 50

Прогнозные методы в статистическом изучении объектов недвижимости. 49

Теория информации. 47

Методы исследования качественных признаков 44

Сравнительный подход к оценке недвижимости. Статистический метод. 39

Уровень риска на рынке недвижимости. 35

Индексы рынка недвижимости. 32

Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. 29

Факторы влияющие на рынок недвижимости. 24

Фазы цикличных колебаний рынка недвижимости и рынка капитала. 10

Структура рынка недвижимости 8

Определение рыночной стоимости недвижимости. 3

Классификация по типам и классам жилой и офисной недвижимости. 54

Рыночная стоимость имущества – расчетная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, а покупатель, также имеющий полную информацию о стоимости имущества, не обязан его приобретать, имели обоюдное желание на совершение сделки купли-продажи.

Условия, при которых может быть определена рыночная стоимость имущества:

Рынок должен являться конкурентным, предоставляя достаточный выбор для большого количества покупателей и продавцов.

Покупатели и продавцы свободны и независимы друг от друга, хорошо информированы о ходе сделки, используя ее в своих интересах.

Имущество находится в обращении (покупается и продается за разумный интервал времени, который обеспечил его доступность всем потенциальным покупателям.)

Оплата сделки производится деньгами или их эквивалентом при использовании продавцом и покупателем процедуры и финансовых условий, принятых на рынке.

Источники информации и полнота исследования.

Оценщик использует различные источники информации,которые можно подразделить на:

Информацию, полученную от заказчика

Информация, о положение на рынке недвижимости (официальная)

Информация от риэлтерских фирм

Информация от полученных периодических изданий

Информация специальных баз данных (риэлторских)

Информация от риэлтерских и других интернет сайтов.

Определение стоимости объектов производств с учетом всех влияющих на стоимость факторов со стороны окружения объекта и связи с его непосредственной ценностью.

Подходы к оценке недвижимости.

В практике оценки используются 3 различных подхода к оценки объектов недвижимости:

Затратный: основан на том, что никакой покупатель не будет готов заплатить за объект недвижимости более чем та сумма ,которая потребуется для создания этого объекта вновь.

Стоимость создания объекта рассчитывается по укрупненным сметным показателям.

Данный метод с учетом инфляционных коэффициентов позволяет довольно точно оценить рыночную стоимость имущества. Однако, ограничен в применении, например для объектов стоимость которых невозможно рассчитать сметным способом, или же объектов, несущих уникальную историческую и культурную ценность, так же метод слабо учитывает текущее состояние конъектуры рынка недвижимости.

Сравнительный подход к оценки(метод сравнительного анализа продаж)

Данный метод подразделяется на 2 способа оценки:

— метод поправочных коэффициентов-этот метод заключается в подборе объекта аналога по отношению к оцениванию и путем сопастовления различных признаков улучшения или ухудшения свойств,вводяться поправочные коэффициенты.

В современных услових метод устаревший и малоприменяемый!

а)своевременные условия динамичны и своеобразны-невозможно выпустить таблицу для каждого сочетания факторов и типов недвижимости

б)ценность условий в городах относительна.

-метод статистического анализа –этот метод позволяет на основании математической обработки цены продажи десятков аналогов объекта недвижимости и учета разных групп влияющих факторов произвести моделирование ситуаций в которой производиться оценка конкретного объекта и получить итоговую рыночную стоимость объекта. Данный метод не может быть применен для оценки уникальных объектов, которые не имеют аналогов.

Доходный. Имеет 2 методики оценки:

-Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

C — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

NOI — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

Rk — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

Rk — коэффициент капитализации

Rn — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

Nv — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Читайте также:  Образец заявления об изменении порядка взыскания алиментов

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка, которая затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;

объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков — наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей

Р аздел. Оценка стоимости недвижимого имущества

1. Основные понятия и особенности рынка недвижимости

Как уже говорилось в начале, оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. За рубежом, при существовании частной собственности на землю, недвижимость обладает наибольшей ценностью как с точки зрения отдельных субъектов, так и с точки зрения государства (именно недвижимость является, например, в США основной базой налогообложения).

И в нашей стране среди элементов рыночной экономики особое место заняла недвижимость, которая, с одной стороны, входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. С другой — выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки, гаражи и тому подобное, находящиеся в собственности граждан и используемые для проживания и других личных нужд, служат предметами потребления, а такие же дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и тому подобное, применяемые в коммерческих целях, служат объектами потребления.

Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как с поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса.

С обоих позиций к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения. Но с позиции оценки к недвижимым вещам не относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. (ст. 130 ГК РФ).

Прежде чем приступить к рассмотрению процедур оценки недвижимости, необходимо рассмотреть особенности данного вида собственности, как особого товара, обладающего рядом свойств:

1. Фундаментальность (стационарность и материальность);

2. Полезность. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости превышает этот показатель практиче­ски у всех иных товаров, кроме отдельные видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

4. Разнородность, уникальность и неповторимость. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге привлекательность объекта недвижимости.

5. Управляемость. Любой объект нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это – обслуживание коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

На отдельных сегментах рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

6. Детальная регламентация сделок с недвижимостью со стороны государственных и муниципальных органов власти. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Читайте также:  Судебная практика по брачным договорам

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – потребительную и меновую стоимость [33].

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости, при этом формой проявления меновой стоимости является цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:

Стоимость в обмене

Стоимость в пользовании

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости. Это проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи и является рынком несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическим правами, низкой ликвидностью .

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действий компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. При этом развитие рынка недвижимости определяется:

экономическим ростом и ожиданиями такого роста;

финансовыми возможностями для приобретения недвижимости;

взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

1. По территориальной принадлежности:

Определение стоимости недвижимого имущества

Согласно п. 1 ст. 374 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс), объектом налогообложения по налогу на имущество организаций для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Под объектом недвижимого имущества, в отношении которого отдельно исчисляется налоговая база и уплачивается налог на имущество организаций, необходимо понимать единый обособленный комплекс как совокупность объектов, установок, сооружений, оборудования и другого имущества, объединенных единым функциональным предназначением, конструктивно обособленный как единое целое. В указанный обособленный комплекс включается имущество, как указанное в технической документации (техническом паспорте) на объект недвижимого имущества, так и дополнительно установленное, смонтированное в ходе капитальных вложений, которое функционально связано со зданием (сооружением) так, что его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Например, в состав объекта недвижимого имущества необходимо включать учитываемые как отдельный инвентарный объект такие объекты основных средств, как лифты, встроенная система вентиляции помещений, локальные сети, другие коммуникации здания и прочее. Не включаются в состав объекта недвижимого имущества учитываемые как отдельные инвентарные объекты основных средств, которые не требуют монтажа, могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества, демонтаж которых не причиняет несоразмерного ущерба их назначению и (или) функциональное предназначение которых не является неотъемлемой частью функционирования объекта недвижимого имущества как единого обособленного комплекса (компьютеры, столы, транспортные средства, средства видеонаблюдения и др.).

Для обеспечения достоверности данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности кредитные организации обязаны в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. «О бухгалтерском учете» проводить инвентаризацию имущества и обязательств, в ходе которой проверяются их наличие, состояние и оценка. При этом порядок и сроки проведения инвентаризации определяются руководителем организации, за исключением случаев, когда проведение инвентаризации обязательно (в частности, перед составлением годовой бухгалтерской отчетности).

В соответствии с Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (далее — Положение), утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. N 921 «О государственном учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», первичной технической инвентаризации подлежат все объекты капитального строительства, техническая инвентаризация которых не проводилась. По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, который является основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства (п. 7 Положения).

Проведение первичной инвентаризации, а также внеплановой технической инвентаризации, которая осуществляется при изменении технических или качественных характеристик объекта учета или при совершении с объектом сделок, подлежащих государственной регистрации, проводится по заявлению юридического лица (п. п. 9 и 10 Положения).

Поэтому результаты своевременно проведенной внеплановой технической инвентаризации, которые учитываются при формировании остаточной стоимости объектов недвижимого имущества и налоговой базы по налогу на имущество организаций, не рассматриваются как совершение ошибок (искажений), допущенных в прошлых налоговых (отчетных) периодах.

Результаты проведенной инвентаризации имущества, отраженные в техническом паспорте на объект недвижимого имущества и влияющие на достоверность формирования остаточной стоимости имущества (в том числе на порядок начисления амортизации, сроки эксплуатации объекта), должны быть учтены в бухгалтерском учете, а также при расчете налога на имущество организаций по состоянию на 1-е число месяца, следующего за месяцем внесения изменений в технический паспорт.

Если же организацией не внесены изменения в технические паспорта, то результаты технической инвентаризации должны быть учтены для целей налогообложения с даты завершения технической инвентаризации.

В случае если были проведены определенные работы по ремонту и переоборудованию недвижимого имущества (например, установлены лифты), необходимо своевременно внести эту информацию в технический паспорт здания. При отсутствии проведенной технической инвентаризации объекта недвижимого имущества и имущества, входящего в его состав, и, следовательно, невнесении своевременно изменений в технический паспорт на дату проведения налоговой проверки остаточная стоимость имущества, введенного в эксплуатацию (например, лифта), являющегося составной частью объекта недвижимого имущества, при расчете налога на имущество организаций учитывается с даты ввода объекта (лифта) в эксплуатацию. В таком случае данный факт должен относиться к ошибкам (искажениям), допущенным в прошлых налоговых (отчетных) периодах. Такие разъяснения по порядку определения стоимости имущественного комплекса даны в Письме Минфина России от 26 июня 2006 г. N 03-06-01-04/136.

Рекомендуем посмотреть: